איתור נכס לרכישה  - משרדי תיווך:

לרוב, מתווך אליו פונה הקנה ושאיתו הוא חותם על חוזה תיווך, מאתר את הנכס על פי דרישות הלוקח. לאחר מכן, ולאחר התקשרות, בין עם הבעלים-מוכר הנכס או עם משרד התיווך שלקח על עצמו את המכירה, על הקנה לבקש מידע נוסף על הנכס וכן שטרי הבעלות שלו. עמלת התיווך מצוינת בהזמנה, בין כסכום ובין אם באחוזים והיא בתוספת מע"מ בשיעור של 24%. במקרה שהרוכש הפוטנציאלי היה בקשר עם מספר מתווכים שהראו לו אותו הנכס, חשוב לוודא למי משלמים את התיווך בדרך כלל למי שהראה את הנכס ראשון ולבקש אסמכתא שאין דרישה לתשלום מהאחרון, אחרת ולאחר שהמכירה מתבצעת, קיימת אפשרות סבירה שכל המתווכים שהציגו את אותו הנכס .

לפני החתימה על החוזה הסופי ועל מנת להבטיח שלא תאבדו את הנכס שבחרתם, תוכלו לחתום על הסכם זיכרון דברים מראש במסגרתו תשלמו סכום קטן יחסית כדמי רצינות ועירבון עד לביצוע  הבדיקה המשפטית של הנכס. בהסכם זה ייקבעו התנאים הבסיסיים כגון המחיר מועד מסירה וחתימה על הסכם סופי וכו' . זיכרון הדברים יכול להיות באמצעות פעולה נוטריונית שהיא בטוח יותר ולא תאפשר חזרה של הקונה הצעתו ותבטיח את דמי המקדמה אמנם תהלי זה דורש זמן רב בשל הצורך בבדיקה יסודית של הנכס כבר בשלב זה ועל כן לרב נערך הסכם פרטי ללא נוטריון אמנם במצב זה חשוב לדעת כי במידה ומשהו "ישתבש" והקונה לא יסכים להחזיר את המקדמה אז תיאלצו להגיש תביעה נגדו בעניין זה.

בשלב זה, הכרחי ביותר לשמירה על האינטרסים הפיננסיים והאחרים של הקונה, לפנות לעורך דין מומחה ברכישת נדל"ן ביוון , על מנת שזה יוכל לפנות ללשכת  רישום המקרקעין המוסמכת { ktimatologio \ Epithekofelakeio }, אליו שייך הנכס בהתבסס על המיקום בו נמצא, ולערוך סקירה משפטית יסודית לגבי הדברים הבאים:

א)             

אם הנכס רשום בפנקס המתנהל בלשכת  רישום המקרקעין על שמו של המוכר.

ב)           

אם שטרי הבעלות של הנכס, כפי שנרשמו, מתארים את התמונה האמתית שלו, מבחינת פני השטח המדווחים שלו, קיומם האפשרי של חריגות בניה וכו'. ראוי לציין בשלב זה כי במקרה של קיומן של חריגות בניה, יבקש הנוטריון שבסופו של יום עורך את הסכם המכר, מהמוכר את האישורים הרלוונטיים לגבי הלגליזציה של המבנה, מרכיב הכרחי בהחלט לעריכת חוזה המכר. על עורך הדין הלוקח על עצמו את התפקיד לבצע משימה אחראית במיוחד זו של בדיקת שטרי הבעלות של הנכס לרכישה, על מנת לשמור עוד יותר על האינטרסים של הרוכש, ולנבור במסמכים אף במהלך של 20 שנה לפחות עובר למועד החתימה, על מנת להבטיח רציפות הבעלות הנכונה של הנכס, את שטרי הבעלות של הנכס ולשלול אפשרות של תביעות של צדדים שלישיים, למשל עקב זכות שימוש, ירושה וכדומה.

ג)           

 חלק חשוב ביותר בבדיקה הוא החקירה בספרים הרלוונטיים של לשכת רישום המקרקעין לגבי כל שעבוד קיים או אפילו לגבי שעבודים שהתבטלו (משכנתאות, שטרי משכנתא, עיקולים) על הנכס. על עורך הדין להקפיד במיוחד בביקורת זו, שכן השעבודים תמיד הם על הנכס ולא על הבעלים עצמו, וכתוצאה מכך כל חוסר מודעות לקיומה של שעבוד על הנכס יכול להביא את הקונה לרכוש נכס המשועבד עבור הקונה למשל בשטר משכנתא, שיהווה נטל על הנכס שלכם גם לאחר המכירה. חשובה לא פחות היא חקירת כל תביעות צד ג' על הנכס, שכן תביעה מכבידה באותה מידה על הנכס ועל בעליו הבאים.

ד)             

כיום ביוון ועם השלמת תהליך רישום הנכסים במרשם המקרקעין הלאומי, ktematologeio  רוב האזורים הצטרפו כעת למערכת רישום המקרקעין, כך שביחד עם  Epithekofelakeio פועלים במקביל גם לשכות רישום המקרקעין, בהן הועברו כל הרישומים השונים לדפי הרישום הרלוונטיים. השליטה בדפי הרישום האמורים, הנעשית בדרך כלל באמצעות מחשב, היא הכרחית לחלוטין, שכן לעתים קרובות מאוד נצפה שיש רישומים שגויים בגיליונות הרישום הרלוונטיים בשל בקשות תיקון ו/או צו בית משפט.

בהתאם לכל מקרה לגופו , על עורך הדין לייעץ לקונה, כך שיתבצעו כל הפעולות לתיקון טעויות קיימות, למשל על ידי הגשת בקשה המציגה את טעות או אפילו במידת הצורך לנקוט בהליך שיפוטי, כל זאת תמיד לפני עסקת המכר.

ה)           

בנוסף, אם הנכס הוא דירה בבניין דירות או במתחם מגורים, יש צורך ללמוד את הרכב הנכס ביחס לזכויות בבית המשותף, תקנון וכו'.

תשומת לב מיוחדת יותר צריכה להינתן במקרים כגון כאשר הנכס הגיע לבעלותו של מי שהחליט להיות נזיר, או כאשר למוכר מונה אפוטרופוס לדין , דבר  שעלול היות מאד קריטי לעניין חוקיות חוזה המכר.

בעקבות אלה, על עורך הדין לערוך דו"ח בדיקת שטרות בעלות על הנכס לרכישה, אשר יפרט מה מצא במהלך החקירה שביצע ואיזה דו"ח עליו למסור לקונה הפוטנציאלי, על מנת שיהיה מודע אודות מצב הנכס אותו הוא מתכוון לקנות. הבדיקה כמו גם הדו"ח צריכים להשתרע על פני תקופה ארוכה (לפחות עשרים שנה) לפני הרכישה על מנת לקבוע את כל המסלול המשפטי של הנכס עד למועד חתימת ההסכם. בפרט, הדוח האמור יכריע בחיוב או בשלילה לגבי חוקיות ושלמותם של מסמכי הנכס, כך שבסופו של דבר יוביל הקונה לחתום או לא לחתום על חוזה המכר.

לבסוף, על מנת להשיג ודאות מוחלטת באשר לחוקיות המסמכים ולהבטחת הרוכש הפוטנציאלי, נהוג לבקש מרשם המשכנות ו/או משרד המקרקעין המוסמך, מתן תעודות בעלות, שעבודים והעדר תביעות ביחס לנכס שיירכש.

ראוי לציין כי גם ביום החתימה על חוזה הרכישה הסופי, מומלץ לבצע שוב בדיקת רכוש ושעבוד בלשכת רישום המקרקעין המוסמכת, על מנת לוודא שלא בוצעו רישומים ברגע האחרון העלולים לסכל את החתימה הסופית על החוזה (למשל, מוכר נוכל שמכר את רכושו באופן לא חוקי ו/או בחוסר תום לב זמן קצר קודם לכן, ו\או רשם שעבודים חדשים וכו').

בשלב זה יש צורך בסיוע מהנדס אזרחי, שכן על הרוכש הפוטנציאלי של מגרש , בית, בניין או דירה, להיעזר במהנדס מוסמך (מהנדס אזרחי או אדריכל) בכדי לשלוט הלכה למעשה במה שהוא עומד לקנות, זאת מנקודת מבט עירונית וטכנית. בדיקה זו חשובה לא פחות מהבדיקה המשפטית, מכיוון שאם תבוצע נכון, היא עשויה להגן על הרוכש מפני רכישה מצערת ומזיקה של נכס לא חוקי או לא בטוח או לא מתאים לשימוש המיועד בבניין, מפני בעיות גלויות או נסתרות בנכס, או התחייבויות כספיות ציבוריות עתידיות, מהגבלות עתידיות אפשריות על ניצול ושימוש בנכס, ועוד בעיות שיכולות להיות חמורות מאוד.

כמו כן, המהנדס יעניק לרוכש הפוטנציאלי תמונה ברורה ומלאה של הנכס הנמצא במשא ומתן. על סמך זה, תישפט כדאיות והתאמה של הרכישה, אך ייתכנו שינויים גם בהצעת המחיר, עקב הנתונים החדשים, הספציפיים כפי שיתגלו בזמן אמת.

יצוין כי החל משנת 2011, כאמור לעיל, מוכר כל נכס, מחויב להציג לנוטריון אישור מהנדס מיוחד על חוקיות המבנים הקיימים או על אופיו הבלתי מובנה של השטח. על מנת להנפיק אישור זה על המהנדס לבדוק את הנכס ולוודא האם ואילו עבירות תכנוניות עירוניות יש בנכס.

המהנדס יבחן את כל הקשור לנכס הספציפי מנקודת מבט טכנית ויבצע:

א)           

ייעוד מותר ויודע אסור של הקרקע.

ב)             

חוקיות התכנון העירוני של הנכס בין היתר נבדק היתר הבנייה, התכניות הנלוות אליו, כל הצהרות שטחים ששינו ייעוד בהתאם להוראות חוק 3843/2010, עמידה בחוקים של חריגו בניה, למשל. חוק 4178/2013, פטורים מהריסות חוק 720/1977, הצהרה עם הוראות חוק 1337/1983 ועוד. הנכס נבדק, האם התכניות מתיישבות עם המציאות, מזוהים הבדלי חללים, מידות, שימושים וכו', בירורים שעדיין בחקירה ואפשרות לעיכוב מתן היתרי בנייה, כמו כן נבדקת חוקיות הפיקוח על הנכס (מחסנים, מקומות חניה בבית הטיס או בשטח החשוף ועוד).

ג)           

 לבדוק האם הנכס נמצא בתוך תכנית העיר או מחוצה לה, האם קיים צו הריסה או לא, האם הוא בנוי לפי היתר או באילו תנאים נבנה.

במקרה שהנכס הוא חלק מתכנית עיר, נבדק האם התכנית ישנה, ​​לפני 1983 או שמא נעשתה לפי הוראות חוק 1337/1983, ובמקרה זה נבדק עוד האם חוק היישום אושרר (P.E. להלן).

תנאי הבנייה אלו כוללים [ אפשריות בנייה ותנאים מקדימים , נפח, שימוש בקרקע, גובה מרבי מותר, מערכת בנייה, כל הוראות חובה מיוחדות (למשל גג חובה), תנאים מגבילים וכו']. כמו כן, נבחנת האפשרות לתבוע שטחים ירוקים על ידי העירייה הרלוונטית.

במקרה והנכס אכן נמצא במסגרת התכנית העירונית ואין אישור PE, נבדקות התאמתו ויכולת הבנייה שלו במחלקת הבנייה המוסמכת ובמחלקה הטכנית של העירייה המוסמכת להבהרות נוספות, מידע על מהלך ה-P.E.  וכל ההתפתחויות האחרונות. מבררים אם יש היטלים וחובות על הנכס (PE, חלוקה פיצויים וכו').

במקרה שהנכס נמצא מחוץ לתכנית העיר, נבדק האם תלויה ועומדת הפקעה למטרת תועלת הציבור או לביצוע כביש או פרויקט אחר, נבדק אופי השטח בכל הנוגע לאפיון הנכס. כיער, או אזור מיוער, בית גידול, אזור חוף, עניין ארכיאולוגי וכו', נבדק קיומו של אזור פיקוח למגורים ואם כן, מזוהה לאיזו קטגוריה שייך הנכס הנדון.

לא יינתן אישור על ידי המהנדס לרכישת (מגרש) המיועד לבנייה בשטח מחוץ לתכנית, אם אין: אישור משירות היערות בדבר אופיו החקלאי או הלא חקלאי של השטח וכן א. תעודת הלימה משירות הבנייה המוסמך.

ד)             

במקרה של בניין, בבחינת איכות הנכס והתדמית הכללית שלו (טוב לעשות בדיקה מלאה), תוך התחשבות במחקר, איכות הבנייה (עבודה וחומרים: סוג). -סוג-השמה-שיתוף-בניה ישנה ), פונקציונליות המרחב, המחקרים, הרישיונות וההיתרים, התנהגותו עד כה ברעידות האדמה שהתרחשו, תחזוקתו, קיומם או לא של סדקים, קורוזיה, כשלים, נזקים. , מיקום גרוע של מתקנים, בידוד וכו'.

ה)           

בבקשה לפיקוח של השירות הארכיאולוגי, אם קיים חשד שייתכן שיש בו ממצא עתיק, כאשר מדובר בחלקת אדמה.

בעקבות אלו, על המהנדס לערוך תרשים טופוגרפי של הנכס לרכישה, אשר יצורף לחוזה הסופי, בו יירשמו כל ממצאיו.

לאחר הבדיקה המשפטית והטכנית וכל עוד תתקבל סופית ההחלטה הסופית על רכישת הנכס המעניין את הרוכש הפוטנציאלי, בשלב זה יש צורך לפנות אל הנוטריון אשר ידאג לאיסוף וחתימה של כל המסמכים הדרושים והכנת חוזה ראוי, שיבטיח את הזכויות הן של המוכר והן של רוכש הנכס.

במיוחד, יבקש הנוטריון מהמוכר-בעל הנכס את המסמכים הבאים:

א.   שחרור או פטור מס.

ב.    מידע ביטוחי ממשרד IKA-ETAM, כל עוד המוכר הינו או היה סוחר, השתתף בחברה, היה עצמאי או בנה בניין על שמו בעשור האחרון.

ג.     אישור TAP מהעירייה בה נמצא הנכס.

ד.    תעודת ביצועי אנרגיה (PEA) בשני עותקים.

ה.    תעודת מהנדס חוק 4495/2017 על אי פגיעה בנכס ושנעשו הסדרים אפשריים עם כל חוק, כמו גם כל תכניות קומה הנלוות אליהם.

ו.     תעודות ENFIA של חמש השנים האחרונות לפני חתימת החוזה.

ז.     אישור הגשת הצהרת בעלות ללשכת רישום מקרקעין חוק 2308/1995 או  תמצית תרשים מלשכת רישום מקרקעין.

ח.    פרטי זיהוי מלאים ועדכניים של מוכר וקונה, וכן כתובת מגורים, A.F.M. ו -D.O.Y..

ט.   כמו כן, טרם חתימת החוזה, עורך הנוטריון את הצהרות המס, ולאחר מכן פונים המוכר והקונה ל-D.O.Y המוסמכת, שם יגישו הצהרות האמורות                    והקונה ישלם בהמחאה בנקאית בדרך כלל את הסכום המתאים להעברת הנכס. הצהרות מס אלו, כמו גם את שטר גביית המס, יש להחזיר לנוטריון.

הוצאות באחריות הקונה:

לרכישת נכס חשובות מאוד העלויות המוטלות בעיקר על הקונה ותמיד יש לקחתן בחשבון. מדובר בעיקר על את הדברים הבאים:

 1.מס רכישה :

מס הרכישה והיטל עירוני משולם על ידי הקונה ל-D.O.Y המוסמך. הוא מסתכם מיום 1.1.2014 בשיעור של 3.09 % ממחיר הנכס הנקוב בחוזה או על פי השווי האובייקטיבי של המדינה, לפי הגובה מבין השניים.

2. מס ערך מוסף (מע"מ):

עבור נכסים שהיתר בנייה שלהם ניתן לאחר 1.1.2006, ישולם מע"מ עם מכירתם. המע"מ מוטל על המוכר ומועבר לממשלת יוון ונגבה יחד עם המחיר מהקונה . אמנם החל משנת 2019 בוטל חיוב זה באופן זמני לפי הוראת שעה , אגב כך גם חוק המטיל על המוכר מס שבח בשיעור 10% על השבח מוקפא אף הוא מזה שנים לא ניתן לדעת מתי יכנס שוב לתוקף.

3. שכר נוטריון:

שכר טרחת הנוטריון {בממוצע עומד על כ 1% + מע"מ _ 24%  משווי הנכס } אמנם בפועל  נקבע בהתאם להוראות להלן:

א) לסעיף 40 לחוק 2830/2000 "קודקס הנוטריונים" (א'/96), כפי שהוא חל לאחר תיקונו בסעיף 4 סעיפים 1, 2, 3 ו-4 לחוק 3919/2011 (א'/32). ), ו-

ב) של סעיף 90 לקוד החקיקה לממשלה ולגופים ממשלתיים, שאושרר בסעיף הראשון של צו הנשיאותי 63/2005 (א'/98).

לצורך עריכת שטרות, שערך חפצם בכסף, גובה הנוטריון:

א) עמלה קבועה של עשרים (20) יורו ועמלה יחסית, המחושבת על סמך השווי הכולל המוצהר בחוזה או השווי הגבוה יותר שנקבע על ידי הרשות המוסמכת, באופן זמני או סופי. אחוז עמלה זו, בהתאם לשווי מושא העסקה, כאשר הסכום מחושב על ידי הנוטריון בעצמו ומשולם בזמן חתימת ההסכם אצל הנוטריון היווני שאי אפשר לוותר על שירותיו ומבוסס על הקריטריונים הבאים עם תוספות שונות בשל פעולות אחרות שייתכנו :

לסכום של עד 120,000 יורו בשיעור של 0.80%

עבור סכום מ-120,000.01 עד 380,000.00 בשיעור של 0.70%

עבור סכום מ-380,000.01 עד 2,000,000.00 יורו בשיעור של 0.65%

עבור סכום מ-2,000,000.01 עד 5,000,000.00 יורו בשיעור של 0.55%

עבור סכום מ-5,000,000.01 עד 8,000,000.00 יורו בשיעור של 0.50%

עבור סכום מ-8,000,000.01 עד 10,000,000.00 יורו בשיעור של 0.40%

עבור סכום מ-10,000,000.01 עד 12,000,000.00 יורו בשיעור של 0.30%

עבור סכום מ-12,000,000.01 עד 20,000,000.00 יורו בשיעור של 0.25%

עבור סכום מ-20,000,000.01 ומעלה בשיעור של 0.10%

ב) עבור כל גיליון נוסף של הפעולות הנוטריוניות, שהשכר היחסי בגינן נקבע לפי הסולמות הנ"ל, חמישה אירו (5.00).

ג) עבור כל גיליון עותקים של אותם פעולות נוטריוניות כאמור לעיל, אם עותקים אלה ניתנו מיד עם עריכת המעשה, ארבעה יורו (4.00). את העמלות והתמלוגים עבור הנפקת עותקים אלה יש לציין בחוזה המקורי, יחד עם שאר התמלוגים, כמפורט לעיל.

שכר הטרחה הנוטריון מוטל על הקונה ומסתכם בסכום המחושב והנכתב בהכרח על ידי הנוטריון בדפי החוזה האחרונים. זו גם הקבלה למס' על האגרה ששולמה.

4. אגרות רישום בלשכת רישום מקרקעין :

עלויות העברת/רישום החוזה בטאבו/משרד המקרקעין של שטח הנכס מחושבות בשיעור של 0.475% ללא הגבלה.

רשם המקרקעין  מנפיק תעודת מתן שירותים עליה הוא גובה גם 24% מע"מ. עלויות המשרד למשכנתאות מוטל על הקונה.

שימו לב, המכירה תושלם ותהיה חוקית לחלוטין רק לאחר העברת/רישום הנכס בלשכת המקרקעין, שכן יש לזכור תמיד שמי שמעביר ראשון נרשם כבעלים של הנכס.

5.שכר טרחת עורך דין:

מיום 1.1.2014 אף אחד מהצדדים לחוזה מכר, קונה או מוכר, אינו מחויב בליווי עורך דין בעת ​​עריכת החוזה. עם זאת, שכירת עורך דין, במיוחד לצד הרוכש, הינה הכרחית לגופו של עניין (בדיקה במשרד המשכנתאות, בדיקת תנאי החוזה וכדומה), על סמך המפורט לעיל. פנה לעורך דין אמין מטעמך ובקש דוח ביקורת בעלות מפורט יחד עם כל השעבודים ותעודות הבעלות.

בכל מקרה שכרו של עו"ד יוני נקבע עמו באופן פרטי ואין הגבלה בחוק בדומה לשכר הנוטריון הממשלתי הקבוע בדין כאשר כן מקובל לדרוש {כ 1% + מע"מ } על ייצוג בשלב הבדיקה של הנכס ועד לרישום בטאבו עם מינימום שנע בין - 1000 יורו עד 2000 יורו + מע"מ לעסקה.

6. עמלת תיווך:

עמלת התיווך היא לרוב {2% + מע"מ 24%} ומחושבת לפי השווי המסחרי של הנכס. אבל זה יכול להשתנות למעלה או למטה כאשר מקובל לדרוש סכום מינימאלי שנע בין - 1000 יורו עד 2000 יורו + מע"מ לעסקה.

7. שכר הטרחה שלנו :

למי שבוחר ( אין חובה להיות עם מלווה כמובן במידה ואתם סומכים על אנשי המקצוע מטעמכם ביוון ) לשכור את שירותי משרדינו כמשרד עורכי דין ישראלי בליווי משרד עורכי דין יווני עמו אנו נעבוד לייצוג כולל בתהליך הרכישה של  נכס ביון ,החל מאימות תרגום נוטריוני למסמכים בסיסיים עם אפוסטייל , קבלת מספר נישום במשרדי מס הכנסה ביוון (AFM)מרחוק , פיקוח אחר הבדיקה הכוללת והיסודית כאמור לעיל וכלה ברישום הנכס על שמכם כחוק ,  אנו גובים תמורה הולמת ומוסכמת  מראש כמובן  טרם תחילת העבודה וביחס לשווי הנכס והעבודה הצפויה ומורכבותה, כאשר מובהר כי לא נגבה מכם תשלום טרם יימצא הנכס לשביעות רצונכם, למעט עלויות בגין אימות תרגום נוטריוני קבלת מספר מרשות המסים ופתיחת חשבון בנק אשר בכל מקרה יכולים לשמש אתכם בכל עסקה גם אם לא תהיה דרכינו כיום או בעתיד .

לסיכום

לאחר כל האמור לעיל אתם מוכנים לחתום על חוזה מכר סופי, אשר יבטיח את זכויותיכם בין אם אתם קונים או מוכרים. אסור כמובן לשכוח שכל מקרה הוא שונה ועלולים להיתקל בכל פעם במקרים מיוחדים, שעלולים להזדקק לטיפול מיוחד .

רכישת נדל"ן דורשת תשומת לב לפרטים והקפדה. מול הרצון לקנות את בית חלומותינו , אנשים מתעלמים לפעמים מפרטים מכריעים שצפויים לצוץ לאחר זמן קצר או בעתיד הרחוק, ואף עלולים להפר גם אם בתום לב איסורים שונים כגון תקנון בניין העלול לגרום לכם נזקים מיותרם , ועל כן ובכד שתהנו מהנכס תוודאו מראש שאתם עושים את הדברים בדרך הנכונה והבטוחה ביותר וכל השקעה בהקשר זה היא נכונה והולמת בוודאי ביחס לשווי של כל נכס נדל"ן שאתם עומדים להשקיע בו את מיטב כספכם.

ושיהיה בהצלחה

עו"ד ונוטריון המאם חליחל